赤井誠のゼロからの不動産投資と0円世界旅行 -元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ

サラリーマン時代から現在までのアパート・マンション経営に伴う勉強や活動内容を記したブログです。

当たり前のことを当たり前にできること、提供できていることに感謝する。

当たり前のことを当たり前と思わず、たまにはその当たり前に感謝することも

必要なのかもしれませんね。



最近の私は月曜~金曜で出張する生活をしており、10月もこのまま続くようです。

不動産をやるにあたっては、東京にいる日を増やしてもらいたいし、テレワークしながら

札幌に行くといった芸当もこれじゃできないしで、マイナス要素ばかりです。

身体も普通に疲れますし、外食が多くなるから太る原因にもなります。



今週金曜日も出張先から帰宅すべく、電車に乗って新幹線の駅まで到着しました。

すると、新幹線が台風で動かないと言ってるんですよ。確かにこの日は天気が悪く

雨もかなり降っていました。なにやら、静岡あたりで雨がガンガン降っていたようで

既定の降雨量を超えたから新幹線が動かないということです。



まあそのうち動くっしょ、と気楽に構えて、地域の名物を食べたりしてたのですが

一向に動く気配はなし。マックで時間をつぶしていたけど、同じ姿勢で座りすぎて

なんか身体も疲れてきたしお尻も痛くなってきました。



そして22時過ぎくらいに、本日の運転中止という一報がTwitterに・・・。

こちとら結婚記念日なんだから帰らせてほしかったのですが、新幹線が動かないんじゃ

帰る手段もありません。夜行バス?いやさすがにそこまではちょっと。



ということでホテルを探しますが、中止になった瞬間に皆さん目の色変えてホテルを

予約し始めたようで、本当に全然予約できるホテルがありません。一瞬出るので

急いで予約しようとすると、決済ボタンを押した時に「部屋がありません」みたいな

エラーが出て、誰かに予約されてしまったのだなと知る。これを繰り返すばかりです。

諦めて、出張先の地域まで戻ってホテルを予約し、一泊することに。



そして翌日もお昼まで新幹線が動かないので、これまたどうしようもなく、カフェや

ファストフードのお店でやれることをやりながら時間をつぶし、混んでる新幹線は

嫌だなと思ったのでお昼明けすぐの新幹線は取らずに夕方の新幹線、それもあえて

ひかりを取って隣が空いてる状態でゆっくり帰宅しました。



新幹線が動かないなんて事態はこっちは予想してなかったので、まいりました。

サラリーマンの仕事でも不動産の仕事でも、割とホイホイ遠くに出張することが

多いわけなのですが、それを実現するインフラの手段として新幹線や飛行機があり、

私の仕事の前提はこれらのインフラが機能することなんだな、と改めて認識しました。



日常的にこれらのインフラが当たり前のように使えるよう、運航計画を整備し

車両のメンテナンスをしてくださることや、悪天候の中であっても何とか動かそうと

尽力してくださる関係者の方々に感謝の気持ちを板きました。ありがとうございます。



世の中には当たり前のことが満ち溢れています。

スイッチを入れれば電気がつく、蛇口をひねれば水が出る、家に入れば風雨をしのげて

エアコンによる快適な気温が提供される、パソコンやスマホを開けば世界中の情報が

手元に集まり、様々なことが自由に行える。車に乗ればどこまでも自由に動ける。



でも、これらが当たり前のように行えるのは、そのサービスの裏におびただしい数の

サービス提供にかかわる人がいるからです。そして関わる皆さんがトラブルが

起きないように日々サービスを維持し続けていることが前提となった当たり前なのです。



新幹線のトラブルに遭遇したことで、なんかそれを改めて考えるようになりました。



翻って、自分が提供する不動産では、その当たり前をきちんと提供できているか?

その当たり前を実現するキーになっているのが管理会社さんだよね、と。

(自主管理の人は自分自身なのでしょうけど)



問い合わせを日常的に受けて対処してくださる管理会社さん。

一次対応で現地に飛んで行ってくださる管理会社さん。

入居者様の要望を確認し、私に伝えてくださる管理会社さん。

修理の手配をしてくださる管理会社さん。

入金管理し、滞納督促もしてくれる管理会社さん。



うん、これだけ色々やってくれて3%~5%の管理費なら決して高くないと思います。

そりゃ何事もなければ高いって話になるんだと思いますけど、それを言い出したら

保険とかだって万が一の時のためのものであり、万が一がなければ高いですもん。

新幹線が止まってる時に至急現地に行かなくてはならないことがあったりしたら、

それこそ入居者様に「当たり前」を提供できなくなってしまいます。



私が新幹線が止まって困ったのと同じように、私が持っている不動産に住んでる方は

そこに何かがあったら困ってしまうわけで。それを自分だけで維持解決できるなら

いいんでしょうけど、私にはそこまでの時間もスキルもありませんから・・・。

それであれば、多少のお金を出してお任せすることで、大家として入居者様に

当たり前を提供することを優先すべきであると考えます。



自分ひとりの力で何かを為せるわけではなく、いろいろな人に支えられて、当たり前を

当たり前に提供できている。そんな謙虚な気持ちと感謝の気持ちを意識しながら

事業も人生も歩んでいかないとな、と思った次第です。



新幹線の一件は大変でしたが、そのおかげでそんなことを改めて認識できたので

結果としては良かったのかな、と思います。そうそう、結果オーライってことで。

何事も楽天的に良い方向にとらえて、ストレスの少ない人生を送りたいものです。

融資商談で金利は値切るな

いま購入しようとしている物件がなかなか苦戦しています。これまで2行に断られてしまいました斡旋してくれた仲介業者さんから、

「XX信用金庫さんのXX支店にやり手の営業マンがいるので、ぜひ挨拶に行ってください!」

とご紹介を受けたのでアポを取って早速行って参りました。ご訪問当日はご挨拶もそこそこに、そのやり手の営業マンさんから

「物件資料は既にXX不動産さんから頂いておりますので、今日はぺんたさんご自身のことについてお伺いしたいと思います」

と切り出されましたので、

・自分自身の職務経歴
・大家業をやり始めた動機
・経営戦略
・物件再生エピソード
・資産背景
・現在の所有物件
・直近の試算表


等々を聞かれるままにご説明しました。ここらへんは金融機関と新規取引をする際には必ず聞かれる項目ですので、事前にパワーポイントの資料をバッチリ用意しています。質問されると、それに対応した資料を取り出してご説明する紙芝居スタイルです。
92db22d4cb8a8aa22418a440434eb836_1

手前味噌ですが、私の資料は文字を大きくしてビジュアルも多用してわかりやすく作っていますので、ご質問の全項目ですぐにご理解を得ることができました♫

===

「次に、この物件を購入するにあたってどのような計画をお持ちなのか聞かせてください」

と質問されたので、今度は物件について私がどう考えているのかをまとめた資料をご提示しました。今回はA4サイズにレポート形式で11ページと割と少なめ。この中で、

■マーケット分析

・そのエリアの賃貸物件が不足していて家賃が高止まりしていること
(つまり大家さんの「売り手市場」であること)
・近隣にロードサイド店舗群があり、人気が高い商圏であること

■物件の維持管理について

・大規模修繕済みで当面は資本的支出が少ないこと
・購入後に行う工事の具体的なご紹介
・将来競争力が落ちてきた時のアクションプラン

■融資について

・融資利用の組み立て(資金計画)
・希望する融資額と金利水準


などを、グラフや写真を多用しながら「読めばわかる」ように書いていますので、こちらの内容も問題なくご理解いただけました。

ちなみに再生系の物件の場合には上記に加えて

・お部屋の作り込みについて
・共用設備の強化について
・募集戦略について


などにも触れるので、15~16ページぐらいのレポートになっちゃいますね

===

商談も終盤にさしかかり、

「よくわかりました。最後になりますが、ぺんたさんは金利を下げることを優先される方ですか?それとも金利はそこそこ高くても、融資額を多めに取りたい方なんですか?」

と直球の質問が来ました。実はこれって金融マン共通の関心事らしく、これまでも何度か同じような質問をされたことがありますので最近は聞かれなくても必ず自分から言うようにしているのですが、今回は

「返済比率が過大にならない範囲で、金融機関様には十分な金利を取っていただきたいと思います。当社も儲けますから、御社も儲けてください(笑)そのうえで、可能な限り多めのご融資をいただければと思います。」

とお答えしました。つまり金利は値切らないからたくさん貸してよ~とお伝えしたわけです。すると、横におられた支店長と一緒に色めき立つような感じで満面の笑みを浮かべられながら

「金利を値切らない方にひさびさにお会いしたような気がします(笑)実は我々も金利をいただいたほうが稟議を通しやすいので助かります!頑張ります!」

と言っていただき、私が自己資金をそこそこ突っ込む計画だったところを、先方からのお申し出で自己資金分までコミにした融資を検討していただけることになりました。この条件で融資承認が得られたら、1円も手出しせずに物件を購入することになりますので実にありがたいことです

ここからは推測も交えて・・・。
少し前に、元金融機関にお勤めだった大家仲間から、

「金融機関の利益は金利ですから」

と教えていただいて目からウロコが落ちたことがあります。まあ金貸し業ですからしごく当たり前のことですがね(^_^;

考えてみれば、我々大家が物件を売却するときや入居募集をするときに指値をされるとムッとするのと同じく、金利を値切られると金融マンはやる気がそがれるのは間違いないでしょう。

それとは別に現実問題として、金利が安いと貸し倒れ引き当て金を満足に積むことも出来なくなりますので、金融機関の本部としては

・高金利が取れそうな案件では融資額を増やす
・金利を値切られると融資額を絞る


という審査基準を設けているのだと思います。

いろんな金融機関から「ぜひ借りてください!」と営業されるような成功した大家さんでない限り、金利を値切らないほうが融資審査は通りやすいのだと私は思っていますよ(^_^)

買った価格と同じ価格で売ろうとする人

アイキャッチ画像のツイートは半分ネタツイートですが、今日はそんな話。

誰しも損はしたくない。当たり前ですが現実を見ない方もたまにいます。

とある方が2,000万円で買ったという戸建の査定をしたところ、400万円くらいにしかならなくて、それをその方に伝えたら怒り出してしまって話にならないこともありました。

築30年以上建ってるのにな‥‥どうも逆鱗ってやつに触れてしまったようです。

都心やその近郊はともかく、地方の戸建なんかでは、結構こういった事例ってあるんですよね。


さてここからはフィクション(多分)です。

購入当時8,000万円だった築10年(当時)の一棟アパートを売却したいというご相談。

場所は政令指定都市近郊のそこそこ交通の便は良いところ。

ちょうどそんな話が舞い込んできたので、物件オーナーに話を聞くことに。

「8,000万円‥‥せめて7,000万円で売りたい」

耳を疑いました。

平成初期に購入した時の相場は異常な高値。

今の相場なんて比べ物になりません。

当時築10年だったので、現在は築40年以上の代物です。

「物件の状態を一度見せてもらいますね」

こう言って現地に向かうことに。査定と訪問はその後。

で、物件現地。

築40年は2回くらいは大規模修繕工事をしているものですが‥‥少なくとも10数年は何も施工されている様子がありません。

鉄部は錆びてボロボロ‥‥を通り越して朽ち果てています。

EADA6186-41AB-487A-AC58-AB6128530142-1-1024x768

画像はイメージです

階段部分も鉄部なので、死亡事故を出した則武地所(現在は破産)の物件のように、階段が崩れ落ちかねないほどに痛んでいます。

稼働状況はというと、戸数20戸に対して8戸が空室。

それだけではありません。

なんとレインズはおろか、SUUMOやHOMES、その他大手ポータルサイトのどこにも募集は出ていません。

管理会社には任せておらず、自主管理でしたが地場の老舗不動産屋に募集だけお願いしているようで、ここがまた80前のお爺ちゃんが一人でやっているような業者さん。

さすがに抵当権は無く、借金は完済していましたが、今後大規模修繕を行うにあたってリフォームローンを組まねばならず、物件オーナーの年齢(80歳超)を考えるとちと厳しい。

相続人は子供で、しかも3人もいるんですが、物件を引き継ぐのは「ごめんこうむる」と、こんな状態です。

こちらの物件の購入時は平成初期

株価と地価の狂乱のバブル相場は人々を熱狂させ、そしてどん底に突き落としました。

そんな時代に物件を購入して、令和の今売ろうと思えばどうなるか‥‥。

これは誰でも分かりますよね。

だがしかし、今回の問題はそれよりも物件の状態にあります。

まず、大規模修繕は1度だけ、しかも20年以上前、そして手ぬるい。

延床200坪前後の3階建で、大規模修繕の費用は200万円程度と最低限でした。

これでは屋上防水工事や共用部の修繕など、不備があっても仕方ありません。

結局、現在外壁や共用部はボロボロ、少なくとも女性は敬遠します。

人口の半分以上の女性から嫌われる物件ってそれだけで大きな機会損失ですよね。

もう一つの問題点は空室の多さ。

こんな状態で引く手あまたになろうはずがありません。

しかも募集手法が良くない。お爺ちゃん1人不動産屋に任せて上手くいくほど最近の賃貸業界は甘くありません。※ネットが未発達の25~30年前はOKでした

これでは仲介業者の目に触れませんし、提案を受けることができません。

例えば、共用部の鉄部ぐらいはやり替えた方が良い、とか和室を洋室に変えた方が良いとか賃料はこれこれでADはこれぐらいが相場、などなど。

自主管理、ネットでの物件募集の露出が無いっていうこの状態って、誰も解決策を教えてくれない不幸な状況なんです。

ってことで、それらを踏まえて査定をしたところ‥‥なんと半額の4,000万円‥!

まあそんなもんです。

あ~正直に言ったら怒られるだろうな~どうしよっかな~って思いながら、でも7,000万円とかで募集したら長い間売れなくて、それこそ物件の価値がゴミみたいになるから辞めといた方が良いという結論に達し‥‥正直に4,000万円と伝えました。

ドラマ正直不動産の影響を受けていたことは言うまでもありません(嘘)。

上記の通り説明をすると、さすがに不機嫌にはなりましたw

ただ、長々と購入者を募る結果になると売れ残りの投資物件として価値が下がってしまうことや、早く処分しないと災害が起きたら大変だし、そうこうしている間に相続が発生したりすると(物件オーナーは80歳過ぎ)、誰も貰ってくれないなどのリスクを理解していただき、結局、4,500万円で募集、下限は4,000万円ってことで、やや届かなかったけど、ほぼこちらのご提案通り。

何が言いたいかと言うと、高く売りたいならちゃんとしましょうってことでございます(雑な説明)。

「なんでもいいっすよ」的な契約不適合責任免責(旧:瑕疵担保責任)で買ってくれる不動産業者向けの販売価格は安くなりがちですから、出来るだけ高値で売るならエンド(非業者のセミプロ未満の投資家)さん向け。

素人のエンドさんが安心して購入できる状態にする必要があります。

満室稼働は当たり前、大規模修繕は直近で終わらせておく、この他、境界の確定や不良入居者の排除などです。

あと、これは今更どうしようもない部分はありますが、建築当初の設計図書などが綺麗な状態で保存してあると尚安心です。

結局、エンドさんの多くは融資を使って購入するので、金融機関にあれこれ質問されてしまう前に全ての回答を用意しておいてあげるぐらいがちょうど良いです。

ってことで、こればっかりは付け焼刃ではできません。

大事なのは”日常”ですね。いっつも出てくるこのワードは最強です。

 

やや恒例になってきたおまけ


Twitter界隈で、中学生投資家のアカウントがあって、フォロワーが7万人もいたんだけど写真を盗用されたっていう本人が出てきてさあ大変!

中身はおっさんという説がありますが果たして‥‥。

あっぼくはツイッターに書いている通りおっさんですよ(誰も聞いてない)。

SNSでは性別や属性は偽り放題なので、「誰が言ってる」よりも「何を言ってる」が重要というのは前々から言われていました。

だから今回の疑惑の中学生の人みたいに、フォロワーが「中学生なのにその視点はすごい」とか言い出すと、実在が確認できない段階でちょっと違うんじゃないかなって違和感を覚える次第。

まあこの方が本当に中学生なのかそうでないのか‥‥ちょっとだけ気になりますね。

この方のように、本当に中学生で2億円の資産を築けるんなら夢がありますもんね!

以上です!

インフレは?金利上昇は?

23550486_m-1536x1152

テレビや新聞を見ていると世の中のおおまかな動きが分かるのは良いのですが、ちょっと誤った方向に誘導されてしまいがちなので注意が必要です。

それらの具体例はさておき、日本のメディアが他の先進各国と決定的に違う点が2つあります。


まずはその1つ。テレビと新聞が同じグループ(クロスオーナーシップ)というのが度々問題視されていますね。

読売新聞 ⇔ 日本テレビ

朝日新聞 ⇔ テレビ朝日

毎日新聞 ⇔ TBS

産経新聞 ⇔ フジテレビ

日経新聞 ⇔ テレビ東京

クロスオーナーシップの問題点は言うまでもありませんが、例えば新聞が誤った報道をすればテレビがそれを批判する、逆にテレビが誤った報道をすれば新聞がそれを批判するといった健全な相互批判が起こりにくいという点です。

加えて、もう一つ。日本の悪しき風習として「記者クラブ制度」があります。

官公庁や大きな業界団体の記者会見については、この記者クラブに加盟しているメディアの記者しか出席できません。

発表内容は記者クラブ加盟の会社同士でも意見の隔たりは起きにくくなっています。つまり横並びの報道。まあ発表自体が同じ内容ですからね。

大手メディアにはこのように情報が垂れ流される仕組みなので、競争も起こりにくく、いわゆる得ダネが少なくなります。

クロスオーナーシップと記者クラブ制度の2点が他国と大きく違う点という訳ですが、この弊害をあえて今日のタイトルとかぶせてみましょう。

日本国内のインフレ懸念は?

2022年4月時点のアメリカのインフレ率は8.1%でした。

5月5日には深刻なインフレを抑制する為にFRB(連邦準備制度理事会)が0.5%の利上げを実施しました。

アメリカの株価が乱高下するのは、企業の業績発表によるものもありますが、利上げが予想以上だったとかインフレ率が予想よりも下回ったとかの要因も大きいです。

日本の株式市場もアメリカをはじめ外国の投資筋が全体の6~7割を占めているので、アメリカの影響を大きく受けやすい環境になっています。

このため、アメリカがくしゃみをすれば日本もくしゃみをしてしまう現象が昭和の時代からずっと続いています。

で、何?って話ですが、日本の報道では

「アメリカはインフレで大変だ、さあ利上げしたぞ。」
「日本はどうだ?利上げしないのか?」
「日本もインフレ圧力が強まっているぞ!何もしなくていいのか?」

こんな感じです。

ウクライナ情勢の影響もあり、確かにエネルギー価格の上昇は顕著だし、原材料価格も高騰しています。

原材料価格の高騰は加工製品にも影響を与えそうだし、うまい棒は1979年の発売以来初めての値上げ、スタバもフラペチーノなどの主力商品を値上げで学生に大打撃なんてやっています。

重ねて書きますが、日本の報道ってこんな感じです。本当にインフレ圧力が強まっているのか?

これに関してはモアぞうもある程度は理解しているつもりでしたが、最近は日本においてインフレは当面起こりそうにないと思うようになりました。

また、日銀が政策金利を上げるときってのは、景気が良い時、すなわちインフレ基調が強まっているときです。

インフレが強くなりすぎると経済が混乱してくるので、金利を上げることで企業活動を抑制して景気を緩やかに冷やして正常化していくことが目的です。

つまりインフレが起こらないってことは、金利も上がりそうにないってことです。

ちなみに、インフレは借入金が実質的に目減りするので、不動産投資には追い風ですが、そうもいかない模様です。※まあこれはオマケみたいなもんですが

テレビのニュースでは「モノやサービスの価格が上がって大変だ」という論調が多数を占めていると思います。これはモアぞうの感覚。皆さんはどうでしょうか?

もちろん全てではありませんので、一部の番組では識者のコメントで詳しく説明している場合もあります。

以下の2点を抑えれば日本でインフレが当面起こりえないことが分かります。

まず、マクロの物価とミクロの価格は必ずしもリンクしないってのが1点。

もう1点は内閣府が発表しているGDPギャップ(需給ギャップともいいます)についてです。

全体の物価(マクロの物価)と個別の価格(ミクロの価格)

先述の話に関連して、レギュラーガソリンが170円/ℓを超えたとか、うまい棒の値段が上がったとか、スタバが値上げしたとかってのは個別の価格。つまりミクロの話。

対して全体の物価の話は総務省が発表する①総指数(CPI)、②コアCPI(生鮮食品を除く総合指数)、③コアコアCPI(生鮮食品とエネルギー価格を除く総合指数)です。

世界的には③の生鮮食品とエネルギー価格を除いた総合指数で経済を見ているのに、何故か日本では①及び②に主眼を置いています。

メディアの報道もそれに倣ってか、エネルギー価格の上昇をインフレに結び付けてしまっている節があります。

エネルギー価格って、例えばかつて中東情勢に左右されてオイルショックが起こったように、国内の経済政策ではどうしようもないので、全体の物価の動向を見る上では参考値程度にとどめるべきです。

また、個別の価格が上昇した場合は、消費税の軽減税率を適用させたり、酒税やガソリン税など個別にかかっている税金を下げたり、あるいは関税を下げるなどの対策で事足りる場合が多いです。

これだけでもミクロ価格とマクロ価格をごっちゃにしてはいけない気がしていまいますね。

どうもメディアはこれらをごっちゃにして報道して、「インフレが起きて大変だ大変だ」と煽っているように思えてなりません(個人の感想です)。

↑こちらの記事ではモアぞうも全体の物価(マクロの物価)と個別の価格(ミクロの価格)をやや混同している節があります。反省。

GDPギャップがマイナスの意味

2021年4月12日の発表で、2021年10月~12月のGDPギャップは▲3.1%でした。

GDPギャップの定義は「実際のGDPと潜在的なGDPの差」です。

つまり、上記発表の数値の意味は、総供給に対して総需要が3.1%足りないって意味です。

GDPが500兆円とすると、その3%の15兆円分が足りない。

あえて分かりやすく言えば、お店が商品を500個を用意しているけど、お客さんがそこまで求めてなくて、485個しか売れない状態です。

全てを売り切る為にお店はどうするか?

値上げするでしょうか?

否。どちらかと言えば値下げをするでしょう。

日本は2020年のコロナ禍からずっとこのような状態なので、インフレ率が低いままになっています。

他の先進各国はGDPギャップがありません。

理由はコロナ禍で財政出動の予算を大きく取って、大胆に実行したからです。

あれ?日本も100兆円くらい予算化してなかったっけ?

その通り。

確かに日本はアメリカに次いで大きな予算を付けましたが、実行されないまま残っているか、「お金は配るけど後から返してね」ってパターンが多く、十分に効果が発揮できていない状況。

俗に言う”真水”が足りない状態。真水ってのは返す必要のないお金です。

緩やかにインフレを起こすにはGDPギャップを埋める15兆円と、それにプラスして10兆円くらいの真水を投入しなければなりませぬ。

ってことでここに行きつくわけですな‥‥。

↑の記事のタイトルでは、大胆な経済対策あるかもよって書きましたが、間違いかもしれません。

というのは、「検討」使との呼び声が高い岸田総理のこと、何か指針をあげては世論の反発にあって引っ込めたり、あるいは世論が動いているところに飛びついて予算を付けたりする傾向があります。

最近では、「マスクを外すのは時期尚早」って述べて、SNSを中心に反発が起こったら「マスクを取るのもやぶさかではない」みたいな論調に変化しました。なんとも分かりやすい。

さて夏の参院選までにこのGDPギャップを埋めるような大胆な財政出動の指針を出せるかどうかですが、本稿の中で述べたメディアの報道の姿勢を見る限り厳しいと思いませんが?

メディアの報道で「GDPギャップを埋め、さらに需要を喚起する為に25~30兆円規模の経済対策(財政出動)が必要だ」なんて論調をほとんど見たことがありません。

「インフレが起こりそうだ。アメリカやその他の国は利上げしている。日本は利上げしないのか?」みたいな論調ばかりです。

そしてこういったテレビや新聞の報道をよく見ているのは、投票に積極的なご年配の方ばかり。

ということは、テレビや新聞の報道が岸田総理に影響を与えるのと同義(乱暴な意見w)なので、過度にインフレを恐れて大胆な経済対策などは行われず、金融緩和継続だけになりそうな予感‥‥。

尚、安定して2%のインフレ目標が達成できなければ金融緩和を緩めないっていう大きな指針があるので、これは継続されるでしょう。

但し、需給ギャップがマイナスの中でいくら金融緩和をしても安定した2%のインフレ自体が起こりません。

つまり、やっぱり利上げが行われる可能性は皆無。

ってことで、まとめると、今の日本の状態を諸々鑑みると、日銀の利上げは無しで、借り入れ金利も個別の金融機関で経営方針とか社内事情によっては多少の上昇はあり得ますが、全体的な話の中で、多くの金融機関では継続的に金利を上げるなどということはなさそうですよって話。

巷で不安視されていた金利上昇ですが、これが現在の事情。ってことでこれについては一安心?

とは言え、日本の景気が良くならないと国民の生活も豊かになりませんので、やっぱり大胆な経済対策は必要で、これは特に特に若い方が選挙に行かなければなりませぬ‥‥。ひえ~これ以上政治的な話は避けます。いつもふざけているTwitterとはえらい違いですな。

ってことで今日はここまで。

最後まで読んでいただきありがとうございます。ついでにクリックしていただくと次はもっと良い記事が書けそうです😋

最近のニュースとか話題あれこれ

最近大きなニュースを取り上げたりしていましたが、不動産に関連する小さなニュースがいくつかありましたのでここでご紹介しようと思います。

ってことで今日は雑記風ニュースの解説です。

1人暮らし”風呂・トイレ別”はゆずれない” 53%

とあるバラエティ番組での一幕です。

なんと風呂・トイレ別(セパレート)が譲れないのが53%!提供はマイナビだってさ。

FS3_ExIaUAAtGZ4-376x212

若い子ばっかりに聞いたんじゃないかと邪推してします。もしくは外国人が多いとか東京だけで聞いたとか。

だって不動産屋の肌感覚と違いすぎるw

逆算するとユニットバスでもOKっていう割合が47%になりますが、これは聞き方のマジックだと思います。

例えば、お部屋探しの際に譲れない条件で調べていくと、セパレート希望にチェックを入れいても、賃料の兼ね合いで物件が出てこない場合にユニットバスOKに変更となります。

「この条件だとユニットバスしかありませんが、それでもセパレートに拘りますか?」

って不動産屋ならこう聞きますよ。

で、どうしても譲れない場合は築年数や場所を妥協することになります。

要するにセパレートが譲れないって言っている人の割合はほぼ9割以上で、あとは妥協の産物で53%になっていると思われます。

賃貸住宅新聞 人気の設備ランキング-768x636

他の目安として、こちらは全国賃貸住宅新聞が毎年行っている人気の設備ランキングです。

厳密には「この設備があれば周辺相場より高くても決まる」設備ですが。

そもそもお風呂・トイレ別なんて眼中にないんです。当たり前だという認識です。だからランキングにすら上がってきません。

ファミリー物件は言わずもがなですね。99.9%セパレート希望です。

モアぞうの肌感覚では、都市部なら単身でユニットバスOKなのはせいぜい1割くらい。外国人はユニットバスが当たり前なので3割くらいかな。

なのでユニットバス物件をご所有の地主様、不動産投資家の皆さん、やっぱり何らかの対策は必須です😷💦

重説・契約書に宅建士の押印不要に。業者印は元々不要だが商慣習で押印


国交省に確認-768x943

続いてはこちら。

宅建業法の一部改正で5月18日より、宅建士による重説及び契約書への押印が不要になりました。

電子書面、従来の紙書面いずれにおいても不要です。

尚、宅建業者が押印する業者印は宅建業法に規定はなく、商慣習に過ぎませんでしたので、今回の改正でも関係ありません。押印したければしたら良いし、したくなければしなくて良い。

但し、不正を防ぐ意味でも業者印は押印を続ける業者は多いと思います。

管理会社の立場としても、きちんと業者印(仲介印ともいいます)が押印されている方が安心なのは間違いありませんから。

判子が大事-768x544

なんだかんだ言って、日本では判子を信頼する文化があります。

これは本当に長い間根付いてきたものなので、文字通り一朝一夕で変わるものではないのかもしれませんね。

横浜市で建築計画書のWeb閲覧が可能に 10月から


建築計画概要書は家屋を含む不動産取引においては必ず必要になると言っても過言ではない代物です。

建築当初どのような計画で建てれられたものなのか、接道はどのように取っていたのか、計画通りに建てられたのかなど、突き合わせるのに便利です。

また、築年数不明の物件が建った年代を推測することもできます。

おそらくですが、建築計画概要書だけでなく検査済証の取得の有無も同時に調べることができるようになるかと思われます。

元不動産屋さんだった横浜市議の方の要望により実現するものです。

建築計画概要書だけを取得しに市役所や県庁に訪問するのは本当に面倒です。

これは全国の都市にも波及してほしい流れですね!

レオパレス決算発表 債務超過解消?

このニュースは個人的には意外でした。

決算発表が突然延期され、何かあるかと思いきやたいしたことはなく、しかも業績が改善しているとのことでした。


ちょうど直前にレオパレスがやばいかもって半径数メートル以内の話で投稿していました。

とは言え、大方の予想といいますか、内実は人件費の削減やサブリース家賃の値下げによる入居率の改善など、コストの削減によるものが大きいと思われます。

楽待ニュースでも解説されていました(要会員登録)。

管理戸数はここ2年で1万戸ほど減少していますが、元々60万戸ほど管理していたので、ここは微減とみることもできます。なんやかんやで大企業ですね。

しかし、管理やサブリースを突然切られるという話はまだまだ続きそうです。

なんせ不採算のアパートがまだまだ多いですから。

区分マンションの価格 上がってます


原文は2020年比で1.7倍となっていますが、打ち間違いです。正しくは2010年比。

2010年~2012年頃に区分マンションを購入した方は完全に勝ち組です。

もし今売却すれば、10年分古くなっているはずなのに購入した時より高く売却できた、なんて事例もあります。

うらやま‥‥いや、なんでもないです。

おまけ 不当利得は雑所得で自己破産しても納税義務が残る

最後はおまけです。

4630万円の誤送金事案に関連して、何気なく引用ツイートしたtweetがプチバズったので紹介しておきます。


こういうことです。

山口県阿武町から24歳男性(田口翔氏)に誤って振り込まれた4,630万円について、この男性がこれを使い込んだとしても不当利得として返還義務は当然あります。

2018年に大阪府摂津市で似たような今回と事例がありました。

市内在住の60代男性に対して税金の還付金1500万円を誤って過剰に振り込んでしまった結果、借金返済や生活費にあてられてしまいました。

しかし裁判の結果、この男性には過還付金とその利息を支払う命令がくだされました。

但し、摂津市の場合は生活費や借金返済でしたが、今回のように遊興費(ギャンブル等)で浪費した場合は不条理ながら免責となるケースもあるようです。

では返済が不可能として自己破産すればどうなるか?

そもそもギャンブルで浪費して借金を背負うことになった場合は自己破産したとしてもその部分は免責となり、この債務は消えないはずです。

ちなみに、話を戻すと、彼はネットカジノ(オンラインカジノ)でこのお金を使ったと証言していますしね。

まあそれはさておき、国税庁としてはこの4,630万円について、不当利得ということで雑所得扱いにする可能性があるって話が出ています。

4630万円に対する雑所得の税金は所得税で45%、住民税で10%ですから2,500万円くらいになる可能性があります。※引用元ニュースでは2,000万円

で、ポイントは雑所得に対する納税義務ってのは自己破産しても消えないってことです。

これはギャンブルによる借金と同様で、ちゃんと働いて返さないといけません。

これを避ける手段は生活保護か、3年の時効を待つことです。

賃貸の現場をかじった方なら分かるかもしれませんが、生活保護は健康な若者にはそうそう承認されなくなっています。彼はどうでしょうか?

24歳で特に精神を病んでいるようにも見えませんし、身体も丈夫そうです。

また、3年の時効を待つやり方ですが、雲隠れでもしない限り国税庁が手を緩めるはずがありません。普段嫌われているんだからこういった時にこそ国民の関心が向いている本件には特段の力を注ぐことでしょうw

まとめ

そんな訳で‥‥つらつらとニュースやその他注目の不動産が絡む話題(と、おまけ)でした。

専門の記事にするにはちょっと文字数が足りないなって思った項目を羅列したので、ちょっと駄文

で申し訳ございませんw

情報を集めてまた分厚い記事を仕上げていきますので、引き続き応援よろしくお願いいたしまするm(__*)m

あと、良ければツイッターもフォローしておいてください😂有益な情報とふざけた投稿のハイブリッドですw

ギャラリー
  • 融資商談で金利は値切るな
  • 買った価格と同じ価格で売ろうとする人
  • インフレは?金利上昇は?
  • 最近のニュースとか話題あれこれ
  • 最近のニュースとか話題あれこれ
  • 最近のニュースとか話題あれこれ
  • 最近のニュースとか話題あれこれ
  • ペンキ塗りは一番効果が高い
  • ペンキ塗りは一番効果が高い
カテゴリー
QRコード
QRコード
  • ライブドアブログ